Por Marcela Nicastro

La "plusvalía urbana" puede definirse como "el incremento en el valor del suelo producido por una acción estatal –obra pública– o por una decisión estatal –cambio normativo– " y su "recuperación" es la apropiación de todo o parte de ese mayor valor por el Estado para ser volcado en la comunidad que la creó. A nuestro entender, el tema no ha sido puesto a consideración de los verdaderos actores del proceso urbano: "los y las ciudadanos y ciudadanas".

En la actualidad, más de la mitad de la población mundial habita en ciudades, de hecho, en nuestro país, aproximadamente el 89 por ciento vive en ciudades. La ciudad es el lugar donde los derechos humanos deben garantizarse; concebidos éstos en forma integral, comprende los derechos civiles, políticos, económicos, sociales, culturales y ambientales. La comunidad internacional señala que el desafío hoy es construir ciudades justas, democráticas, humanas y sustentables. Distintas instituciones han ido desarrollando un tratamiento transversal del derecho que pone su centro en la ciudad y el derecho a la ciudad, que como todo derecho, tiene como contrapartida deberes; promueve la justa distribución de los beneficios y responsabilidades resultantes del proceso de urbanización; el cumplimiento de la función social de la ciudad y de la propiedad; la distribución de la renta urbana y la democratización del acceso a la tierra, a las infraestructuras y a los servicios públicos para todos los ciudadanos.

A su vez el Estado, democrático y republicano, debe garantizar institucionalmente la participación en la planificación y gestión urbana de todos los sectores involucrados, priorizando la producción social del hábitat y garantizando la función social de la ciudad y de la propiedad.

Las políticas urbanas deben promover el uso socialmente justo y ambientalmente equilibrado del espacio y el suelo urbano, en condiciones seguras y con equidad entre sus habitantes haciendo prevalecer el interés social y cultural colectivo por encima del derecho individual de propiedad y los intereses especulativos, suprimiendo los obstáculos de orden político, económico, social y cultural que limitan la libertad e igualdad de los ciudadanos e impiden el pleno desarrollo de la persona humana y su efectiva participación política, económica, social y cultural en la ciudad.

A modo de ejemplo ¿cuál es el precio de la mejor tierra rural de la provincia? Podríamos afirmar u$s 15.000 la hectárea, es decir 1,5 dólar el metro cuadrado. Si el propietario de ese suelo rural solicita al municipio que cambie la calificación del suelo y dicte una norma que lo convierta en suelo urbano o urbanizable, o a suelo urbano se le otorguen indicadores urbanísticos que no poseía, con destino a un barrio privado u otro desarrollo urbano, ¿cuánto vale ahora el metro cuadrado de tierra? Podríamos afirmar que como mínimo 150 dólares. Por el cambio de normativa, el predio vale 100 veces más (u$s 1.500.000). ¿Qué hizo el propietario de la tierra para que se produzca ese incremento de valor? Simplemente solicitó el cambio de uso o autorización para un aprovechamiento no previsto. Algunos municipios imponen a los urbanizadores algunas cargas, como donación para trazados de calles, espacio público y equipamiento comunitario, quizá infraestructura si el predio carece de ella, lo que no ocurre si hablamos de áreas enclavadas en suelo urbano. Supongamos que todas las obligaciones asciendan al 30 por ciento, ¿cuál fue la utilidad del desarrollador?, ¿cuál es si consideramos que en determinadas zonas de reciente urbanización el valor del metro cuadrado puede estimarse entre 300 y 1.000 dólares?

La nueva urbanización genera para el Estado el deber de provisión de las infraestructuras y los servicios públicos que requiere la nueva porción de ciudad –energía, agua, saneamiento, transporte, recolección de residuos–, aumentando el consumo en áreas críticas y cuyas consecuencias serán soportadas por toda la comunidad.

El propietario del suelo patrimonializa valores añadidos no derivados de la propia cosa o de su actividad individual, sino generados por la colectividad y por la estructura económico social. La determinación de los usos y de la intensidad de los mismos son hechos generadores de plusvalías.

El aprovechamiento del suelo no pertenece a priori al derecho dominial sino que le es atribuido por una decisión pública, por lo que la recuperación de la plusvalía por parte de la sociedad, no supone un desapoderamiento de ese derecho a los titulares del suelo, pues no lo tenían antes del cambio normativo.

Similar situación produce la obra pública, que costeada por todos los ciudadanos, incrementa el valor de los predios circundantes. Por ejemplo obras hidráulicas que transforman terrenos inundables en tierras aptas para urbanizar.

Por lo tanto ese plusvalor debería sea captado por el Estado para ser redistribuido en la comunidad que lo crea, acción prevista en otros países que prevén distintos instrumentos de recuperación de plusvalías. Debemos tomar consciencia que los deberes así atribuidos por la ordenación urbanística a la propiedad y que pasan a formar parte del contenido del derecho dominial son justamente deberes y no cargas.

Por otra parte, siendo la plusvalía un producto social, consideramos que su recuperación debe ser destinada a hacer ciudad para todos nuestros ciudadanos. En el último tiempo, nuestro municipio ha realizado acciones de recuperación de plusvalías, lo que implica un avance. No obstante, lo ha hecho casuísticamente, sin que exista una norma general que establezca reglas al respecto, por lo que resulta recomendable la generación legislativa de normas que establezcan herramientas de recuperación de plusvalía, especifiquen su uso y aplicación.

El tema puesto en consideración, contribuye a garantizar los derechos humanos, a generar una sociedad y vida urbana, basadas en los principios de solidaridad, libertad e igualdad y justicia social para lograr una ciudad justa, democrática, humana y sustentable; donde los deberes se establezcan de acuerdo a las diferentes responsabilidades de los actores de la producción de la ciudad y situaciones socio-económicas de sus habitantes, como forma de promover la justa distribución de los beneficios, el cumplimiento de la función social de la ciudad y de la propiedad, la distribución de la renta urbana y la democratización del acceso a la tierra y a los servicios públicos para todos los ciudadanos.

A través de la recuperación de la plusvalía podemos hacer ciudad.

Comisión de Suelo, Vivienda y Desarrollo Urbano. Centro de Estudios Universitarios, Políticos y Sociales

Fuente: La Capital (Rosario)